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Immobilien Kauf Türkei

Für jede Immobilie gibt es ein Grundbuchblatt, das TAPU, das über den jeweils letzten Rechtstitel einer Immobilie Auskunft gibt. Ausländische Immobilienkäufer erhalten vom türkischen Staat die volle Sicherheit des erworbenen Eigentums.

Wie in Deutschland üblich, wird auch in der Türkei der Grundbesitz staatlich, durch eine Grundbucheintragung auf den Namen des Käufers erfasst. Das Grundbuchamt in Alanya überprüft über die zentrale Behörde in Izmir, ob das entsprechende Objekt an einen Ausländer übertragen werden darf. Sobald dieser Bescheid beim Grundbuchamt vorliegt geht es weiter...

Käufer und Verkäufer (bzw. der ausgewiesene Bevollmächtigte ) treffen sich gemeinsam direkt auf dem hiesigen Grundbuchamt (Tapu Dairesi). Dort geben beide ihre Geschäftsabsicht zu Protokoll, hierbei muss ein staatlich vereidigter Dolmetscher für die Sprache des Käufers anwesend sein, sofern der Käufer nicht türkischer Staatsbürger ist bzw. die türkische Sprache nicht beherrscht.

Danach wird das Tapu, der Eigentumsausweis aus dem Grundbuch an den Käufer bzw. dessen Bevollmächtigten ausgehändigt.

ERWERB VON IMMOBILIEN DURCH AUSLÄNDER

Es gilt das Gegenseitigkeitsprinzip. Wenn im Heimatstaat des Ausländers Türken unbeschränkt Immobilien erwerben können, so kann es der Ausländer auch in der Türkei. Im Verhältnis zu Deutschland, Schweiz und Österreich ist diese Gegenseitig verbürgt.

Die ausländischen natürlichen Personen können in der Türkei insgesamt bis 2.5 Hektar Immobilieneigentum erwerben. Die Regierung wird ermächtigt die Grenze bis zu 30 Hektar zu erhöhen. Ausländer können nur in den Gebieten, für die es einen städtischen Bebauungsplan gibt, Immobilieneigentum erwerben. Das heißt, dass Ausländer in der Praxis nur in den Städten oder in den Anlagen, für die ein öffentlich genehmigtes privates Bebauungsplan gibt kaufen.

In bestimmten Gebieten können die ausländische natürliche und juristische Personen keinen Immobilieneigentum und kein Nutzungsrecht erwerben: Agrar, Bewässerungsgebiete, Flora –und Fauna Gebiete, Energieproduktionsgebiete, wegen kultureller und religiöser Besonderheiten wichtige Gebiete, strategisch wichtige Gebiete und wie militärische Sicherheitsgebiete. Diese Gebiete werden nach den Stellungnahmen der zuständigen Behörden und Ministerien, von der Regierung festgelegt. Vereine, Stiftungen, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds können kein Immobilieneigentum erwerben.

ERWERB DES GRUNDEIGENTUMS

Wie bereits ausgeführt, ist für die Gründung und Übertragung dinglicher Rechte türkisches Recht ausschließlich maßgeblich. Die abschließende Eigentumsübertragung muss öffentlich vor dem Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig und allein der Grundbuchbeamte zuständig.
Mit Abschluss des Kaufvertrages werden die persönlichen Daten des Erwerbers mit den Katasterunterlagen der Immobilie beim Grundbuchamt eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen, wird nur noch die abschließende Übertragung vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu Protokoll. Innerhalb von ca. 1 Stunde sind dann alle Formalitäten bezüglich der Übertragung abgeschlossen. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, was nicht eingetragen ist, braucht der Käufer nicht gegen sich gelten zu lassen.Es gilt das sogenannte Realfoliesystem. Das heißt für jedes Grundstück bzw. Wohnung eine Seite, auf der alles was die Immobilie betrifft eingetragen ist.


STEUERN

Die Grunderwerbsteuer ist niedrig, sie beträgt 3% auf den eingetragenen Wert der Immobilie im Grundbuch ( nicht Kaufpreis). Der Wert der Immobilie muss am Tag der Überschreibung bei der Gemeinde erfragt werden.

Weiter ist jährlich eine Grundsteuer bzw. Gebäudesteuer fällig. Der steuerpflichtige Eigentümer muss alle 4 Jahre den Wert neue beziffern, darf natürlich nicht den von der Stadtverwaltung festgestellten Mindestwert je Quadratmeter unterschreiten. Aber auch diese Steuer ist niedrig. Sie beträgt für landwirtschaftliche Grundstücke 3 Promille, bei Wohnungen sind es 4 Promille, bei sonstigen Gebäuden ( also keine Wohnungen ) 5 Promille und bei Bauland 6 Promille. Die Erklärung ist in den Monaten März bis Mai abzugeben. Die Grundsteuer wird jährlich in zwei gleichen Raten gezahlt.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach üblicher Art zu ermitteln, also durch Einnahme-Überschuss-Rechnung. Statt Einzelaufstellung ist auch ein Pauschalabzug in Höhe von 25 % der Brutto-Erträge möglich.

Im übrigen wird - wie International üblich - unterschieden zwischen beschränkt und unbeschränkt Steuerpflichtigen. Ein Ausländer, der in der Türkei nicht resident ist, ist nur beschränkt steuerpflichtig, also nur mit seinen Einkünften aus der Türkei z.B. den Mieteinnahmen.

Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien fällt nur an im Zusammenhang beim Verkauf von Handels- und Gewerbebetrieben bzw. entsprechenden Grundstücken, Steuersatz dann 18 %. Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer Ergibt sich aus einer Steuertabelle und ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Vermögenswert. Sie ist mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer in der Europäischen Union identisch. Hier wird der Ausländer jedoch fast nie belastet. Doppelbesteuerungsabkommen Zwischen der Türkei und der Europäischen Union besteht ein DBA vom 16.April 1986 betreffend der Einkommen- und Vermögenssteuer. Das Abkommen folgt dem OECD Mustertext.

Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip, also zahlt ein Deutscher für seine türkischen Immobilien Steuern nur in der Türkei. In Deutschland gilt nur der Progressionsvorbehalt. Es gilt nur die kleine Auskunftspflicht, d.h. zwischenstaatlich dürfen nur solche Auskünfte ausgetauscht werden, die zur Durchführung des Abkommens erforderlich sind, also niemals solche, die die Besteuerung in dem einzelnen Staat selbst betreffen.

Wir hoffen, dass Ihnen diese Ausführungen behilflich sind, dass Rechtsprinzip und das Wesen der Eigentumsübertragung von Immobilien in der Türkei eindeutig nach zu vollziehen. Wie Sie sicherlich erkannt haben, bestehen im Gegensatz zu Deutschland einige wichtige Unterschiede in der Abwicklung und Vollziehung. Es ist aber auch zweifelsfrei ersichtlich, dass dieses System der Eigentumsübertragung ebenso sicher ist, wie in Deutschland oder anderen mitteleuropäischen Ländern.

Die Lektüre sollte Ihnen den Entschluss erleichtern, eine Immobilie in der Türkei zu erwerben.
 

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